Vastgoedbeleggingen in 2025: trends en opportuniteiten

Gemengde resultaten voor vastgoed in 2024

Het ruimere monetair beleid van de ECB, die de kortetermijnrente in 2024 reeds tweemaal met 25 basispunten verlaagde, resulteerde in eerste instantie wel in een welgekomen daling van de langetermijnrente. De overwinning van Trump bij de Amerikaanse presidentsverkiezingen heeft die rente echter opnieuw doen opveren, waardoor bijna alle winst op beursgenoteerd vastgoed sinds het begin van het jaar is verdwenen. 

Onderstaande grafiek illustreert de doorgaans inverse correlatie tussen de evolutie van vastgoedaandelen (hier de FTSE EPRA Eurozone Capped in het groen) en de rente (hier de Duitse Bund in het grijs). Wanneer de rente stijgt, dalen de vastgoedaandelen, zoals begin 2024. In Q3 van 2024 zagen we een inverse beweging toen de rente op Duits papier zakte tot net boven de 2% en de EMU-vastgoedaandelen met 15% de hoogte inschoten.

Gelukkig was het niet in alle vastgoedsegmenten kommer en kwel. Het retailsegment kon een mooie performance van meer dan 10% genereren, gesteund door behoorlijke consumentenbestedingen. Een opvallende tegenvaller was het logistieke segment, met een verlies van meer dan 10%, wegens een licht dalende vraag. 

Vooruitzichten en kansen voor 2025

De aanstelling van Trump als president van de VS maakt het macro-economisch klimaat in de eurozone voor de komende maanden onzekerder. Daardoor zal vastgoed op korte termijn volatiel blijven. Niettemin rekenen we op verdere rentedalingen door de ECB die de economische groei in de eurozone zullen ondersteunen. Bovendien verwachten we dat de langetermijnrente rond het huidige niveau zal blijven fluctueren. Dat scenario is gunstig voor beursgenoteerd vastgoed.

"De negatieve herwaarderingen van de activa van de vastgoedbedrijven zijn ten einde gekomen"

Vastgoed is in de eurozone momenteel niet duur gewaardeerd. Het noteert met een brutodividendrendement van 4,5%, in lijn met het historisch gemiddelde, en een discount van 20% ten opzichte van de netto-actiefwaarde. De negatieve herwaarderingen van de activa van de vastgoedbedrijven die de voorbije maanden werden gerapporteerd, zijn ten einde gekomen. In sommige gevallen zien we reeds een lichte positieve herwaardering. We verwachten dat die trend zich in 2025 zal voortzetten. Waar in het verleden de focus van het management op het reduceren van de schulden lag, zal die langzaamaan terug naar groei verschuiven. Overnames zullen opnieuw op de agenda’s komen te staan. De transactiemarkt zal verder opengaan en bedrijven zullen opnieuw een beroep kunnen doen op de kapitaalmarkt om hun groei te financieren. Kapitaalverhogingen worden dan ook niet uitgesloten. Bedrijven die het dividend hadden geschrapt zullen opnieuw overgaan tot uitkering.

Vastgoedsegmenten onder de loep

Wat de segmenten betreft nemen we momenteel een defensieve houding aan. We geven dan ook de voorkeur aan het residentieel segment en het gezondheidssegment. Het Duitse residentieel segment biedt de grootste bescherming bij een onzeker macro-economisch scenario, terwijl het grootste risico bij de rusthuisuitbaters achter de rug ligt. 

"bezettingsgraad rusthuizen, als de operationele marges van de operatoren stijgen"

Zowel de bezettingsgraad van de rusthuizen, als de operationele marges van de operatoren beginnen immers opnieuw te stijgen. Naarmate in de loop van het jaar blijkt dat de economische groei aantrekt, zullen we ook positiever worden voor logistiek vastgoed. De fundamentals van dit segment blijven sterk en we gaan ervan uit dat de huidige terugval van de vraag slechts tijdelijk is. We blijven behoedzaam ten aanzien van kantoren met grote blootstelling aan secundaire activa, waar negatieve herwaarderingen nog niet ten einde zijn.

Onze experten blikken vooruit op 2025 en bieden u eveneens een outlook voor obligaties, small en mid caps en de algemene macro-economische context.