Investissements immobiliers en 2025 : tendances et opportunités
Pascale Nachtergaele
Au cours des dix premiers mois de 2024, l’indice de référence pour l’immobilier dans la zone euro (FTSE EPRA Eurozone Capped index) a affiché un rendement légèrement positif. Cependant, ce secteur a sous-performé par rapport au MSCI EMU, un panier d’actions de la zone euro principalement composé de grandes capitalisations boursières, qui a enregistré un gain de 8% sur la même période.
Résultats mitigés pour l’immobilier
La politique monétaire plus accommodante de la BCE, qui a déjà abaissé les taux d’intérêt à court terme de 25 points de base à deux reprises en 2024, a initialement entrainé une baisse bienvenue des taux d’intérêt à long terme. Cependant, la victoire de Trump aux élections présidentielles américaines a fait remonter ces taux, effaçant presque tous les gains de l’immobilier coté en Bourse depuis le début de l’année.
Le graphique ci-dessous illustre la corrélation inverse typique entre l’évolution des actions immobilières (le FTSE EPRA Eurozone Capped ici représenté en vert) et les taux d’intérêt (le Bund allemand ici représenté en gris). Lorsque les taux d’intérêt augmentent, les actions immobilières diminuent, comme au début de 2024. Au troisième trimestre de 2024, nous avons observé un mouvement inverse : le taux des obligations allemandes a chuté à un peu plus de 2% et les actions a-immobilières de l’UEM ont grimpé de 15%.
Source : Bloomberg (données jusqu’au 27/11/2024)
Heureusement, tous les segments de l’immobilier n’ont pas été affectés de la même manière. Le segment du commerce de détail a pu générer une belle performance de plus de 10%, soutenue par des dépenses de consommation décentes. En revanche, le segment logistique a connu une déception notable, avec une perte de plus de 10% en raison d’une légère baisse de la demande.
Perspectives et opportunités pour 2025
L’élection de Trump à la présidence des Etats-Unis rend le climat macroéconomique de la zone euro plus incertain pour les mois à venir. Par conséquent, l’immobilier restera volatil à court terme. Néanmoins, nous comptons sur de nouvelles baisses de taux par la BCE pour soutenir la croissance économique dans la zone euro. De plus, nous prévoyons que les taux d’intérêt à long terme continueront de fluctuer autour de leur niveau actuel. Ce scénario est favorable pour l’immobilier coté en Bourse.
"Les dépréciations négatives des actifs des entreprises immobilières ont pris fin"
L’immobilier dans la zone euro n’est actuellement pas surévalué. Il affiche un rendement brut de dividende de 4,5%, en ligne avec la moyenne historique, et une décote de 20% par rapport à la valeur nette des actifs. Les dépréciations négatives des actifs des entreprises immobilières rapportées ces derniers mois ont pris fin. Dans certains cas, nous observons déjà une légère réévaluation positive. Nous nous attendons à ce que cette tendance se poursuive en 2025. Alors que par le passé, la priorité du management était de réduire les dettes, celle-ci se déplacera progressivement vers la croissance. Les acquisitions reviendront à l’ordre du jour. Le marché des transactions s’ouvrira davantage et les entreprises pourront à nouveau faire appel au marché des capitaux pour financer leur croissance. Les augmentations de capital ne sont donc pas exclues. Les entreprises qui avaient supprimé le dividende recommenceront à la distribuer.
Analyse des segments immobiliers
En ce qui concerne les segments, nous adoptons actuellement une attitude défensive. Nous privilégons donc le segment résidentiel et le segment de la santé. Le segment résidentiel allemand offre la meilleure protection dans un scénario macroéconomique incertain, tandis que le plus grand risque pour les exploitants de maisons de repos est désormais derrière nous.
"le taux d’occupation des maisons de repos que les marges opérationnelles des opérateurs commencent à augmenter à nouveau"
En effet, tant le taux d’occupation des maisons de repos que les marges opérationnelles des opérateurs commencent à augmenter à nouveau. Au fur et à mesure que la croissance économique se confirme au cours de l’année, nous deviendrons également plus positifs pour l’immobilier logistique. Les fondamentaux de ce segment restent solides et nous supposons que le recul actuel de la demande n’est que temporaire. Nous restons prudents à l’égard des bureaux fortement exposés aux actifs secondaires, où les dépréciations négatives ne sont pas encore terminées.
Nos experts se projettent vers 2025 et vous proposent également une perspective sur les obligations, les small et mid caps, ainsi que sur le contexte macroéconomique général.
