Naar een nieuw goederenrecht

Wat moet u weten en onthouden over dat goederenrecht?

U weet wellicht wat het inhoudt om exclusief eigenaar te zijn, maar daarnaast zijn er nog een aantal andere zakelijke gebruiksrechten ook. Denk maar aan het vruchtgebruik, de erfpacht en het opstalrecht.

Wat houden die rechten in en welke veranderingen zijn op til?

Vruchtgebruik is het recht om van een zaak, waarvan een ander het eigendom heeft, het tijdelijk genot te hebben en de vruchten ervan te genieten. Het ontstaat door een opsplitsing van het (volle) eigendomsrecht in blote eigendom enerzijds en vruchtgebruik anderzijds, bijvoorbeeld bij het overlijden van één van de ouders met kinderen of bij de gesplitste aankoop van een pand waarbij u het vruchtgebruik aankoopt en de kinderen de blote eigendom. Een techniek die vaak gebruikt wordt in het kader van vermogensplanning om de kinderen al direct bij de aankoop te betrekken.

Vaak gaf deze gesplitste eigendomsverhouding aanleiding tot wrevel en discussies tussen de langstlevende ouder en de kinderen. De onderhoudsherstellingen blijven ten laste van de vruchtgebruiker. Stel dat er belangrijke investeringen (lees grove herstellingen) dienden te gebeuren aan de gezinswoning dan moesten die onder de oude/huidige regeling gefinancierd worden door de kinderen/blote eigenaars, terwijl ze misschien nooit over de gezinswoning zouden kunnen beschikken gelet op de jonge leeftijd van de ouder. In de toekomst zullen deze grove herstellingen (bijvoorbeeld het plaatsen van een nieuw dak) door de langstlevende ouder en de kinderen samen gedragen worden, rekening houdend met de leeftijd van de vruchtgebruiker en de waarde van de eigendom. De blote eigenaar krijgt ook een jaarlijks bezoekrecht en bij aanvang van het vruchtgebruik is de vruchtgebruiker verplicht om het goed te verzekeren en de premies te betalen.

Onder de nieuwe wet kan het vruchtgebruik voortaan maximaal 99 jaar duren (thans is dat maximum 30 jaar), behalve als de natuurlijke persoon op wiens hoofd het vruchtgebruik gevestigd is langer zou leven. Werd het vruchtgebruik voor een kortere duur aangegaan, dan kan het verlengd worden, tot maximaal 99 jaar.

Erfpacht is het recht om het volle genot te hebben van een onroerend goed, dat aan iemand anders toebehoort. Onder het hervormde goederenrecht zal de minimumduur 15 jaar bedragen (thans is dat 27 jaar) tot maximaal 99 jaar. Ook het vergoedingsmechanisme wordt gewijzigd (geen verplichte vergoeding of “canon” meer en het principe van de ongerechtvaardigde verrijking wordt ingevoerd). Vooral de verlaging van de minimumduur is uitermate belangrijk voor de vastgoedpraktijk. Vanaf 1 september zullen vastgoedconstructies wellicht frequenter via een erfpacht worden gestructureerd, gelet op deze ingekorte minimumduur.

Opstalrecht is het recht om gebouwen, werken of beplantingen op, onder of boven andermans grond te hebben. Dat recht brengt een tijdelijke horizontale splitsing van het goed met zich mee.

De maximale duur van het opstalrecht wordt verhoogd tot 99 jaar (in bepaalde situaties kan er zelfs gewerkt worden met een eeuwigdurend opstalrecht). Het opstalrecht wordt zo versterkt als een echt “bouwrecht” dat optimaal benut kan worden bij vastgoedprojecten. Bij erfpacht ligt de nadruk op het gebruik en het genot van andermans goed.

Nu kan de eigenaar van een grond slechts een opstalrecht verlenen voor maximaal 50 jaar. Dat leidt al eens tot problemen en moeilijkheden in de praktijk, bijvoorbeeld als een stad een opstalrecht wil toekennen aan de uitbater van een parking, van een kinderdagverblijf of van een assistentiewoning. Nu moet de stad het opstalrecht beperken tot maximaal 50 jaar.

Voortaan zal het mogelijk zijn om deze gebouwen met verschillende functies ‘te stapelen’ zonder enige beperking in de tijd.