En route vers un nouveau droit des biens!
Astrid Dutré
Saviez-vous qu’un grand nombre de règles juridiques que nous utilisons toujours aujourd’hui remontent à une législation datant de 1804 ?
Il va sans dire que notre société a énormément changé en plus de 200 ans… Ceci explique entre autres un certain nombre de réformes juridiques que nous avons connues ces dernières années. Ainsi, les règles relatives au droit successoral et aux régimes matrimoniaux ont connu des modifications majeures. Il en en va de même désormais du droit des biens. Ce nouveau code entrera en vigueur le 1er septembre 2021.
Mais que devez-vous savoir et retenir quant à ce nouveau droit ?
Vous savez très certainement déjà ce que recouvre la notion de ‘plein propriétaire’. Il existe néanmoins d’autres manières de disposer d’un droit d’usage. Nous pensons à l’usufruit ou encore au droit de superficie et d’emphytéose.
Que comprennent ces différents droits et quels sont les changements annoncés ?
L’usufruit est le droit d’usage et de jouissance d’un bien/d’une chose appartenant à autrui qui dispose alors de la nue-propriété. Il s’agit d’un droit temporaire. Ce droit comprend aussi le droit aux fruits/aux revenus du bien sujet à usufruit. Ainsi, le droit de propriété est dit démembré entre d’une part, la nue-propriété et d’autre part, l’usufruit. Cela se produit, par exemple, en cas de décès de l’un des parents en présence d’enfants ou encore en cas d’achat dit scindé, une technique courante de planification patrimoniale par laquelle le(s) enfants peuvent directement être impliqués au moment de l’achat (le bien est acquis par les parents en usufruit et par leur(s) enfant(s) en nue-propriété).
Prenons le cas du décès engendrant un démembrement de propriété. Cette détention ‘scindée’ en nue-propriété/usufruit donne souvent lieu à des discussions ou des rancœurs entre parent/conjoint survivant et enfants. En effet, les frais de réparation et d’entretien du bien demeurent à charge de l’usufruitier (ils sont dits d’usage). Là où les grosses réparations sont, en principe, à charge des nus-propriétaires (les enfants en l’espèce). Si le parent/conjoint survivant est relativement jeune, et occupe par exemple le bien familial, cela peut générer des discussions quant au règlement financier de ces travaux entre enfants, qui ne peuvent en outre jouir de ce bien. A l’avenir, ces grosses réparations (par exemple, le remplacement de la toiture) seront à charge à la fois du parent survivant et des enfants et ce, en tenant compte de l’âge de l’usufruitier et de la valeur du bien. Le nu-propriétaire jouit aussi d’un droit de visite annuel et au début du droit d’usufruit, l’usufruitier sera obligé de faire assurer le bien et de payer les primes y afférentes.
Sous l’empire de la nouvelle loi, l’usufruit pourra avoir une durée de maximum 99 ans (contre 30 ans aujourd’hui), sauf si la personne qui jouit de ce droit vit plus longtemps. Si l’usufruit a été fixé pour une durée plus courte, il pourra être prolongé, toujours avec un maximum de 99 ans.
Le droit d’emphytéose est le droit de pleine jouissance d’un bien immobilier, appartenant à autrui. Le nouveau droit des biens prévoit une durée minimale de 15 ans (27 ans actuellement) et de maximum 99 ans. Le mécanisme d’indemnisation de ce droit a lui aussi été revu (plus d’indemnité obligatoire ou ’canon’ et le principe d’‘enrichissement sans cause’ a été introduit). En pratique, la diminution de la durée minimale du droit est d’une importance capitale ! A compter du 1er septembre, la structuration de projets immobiliers via ce droit devrait probablement intervenir plus souvent en raison notamment de cette durée réduite.
Le droit de superficie est le droit d’ériger des constructions, des plantations et de faire des travaux sur, en-dessus ou au-dessus d’un terrain appartenant à autrui. Ce droit est comparable à une sorte de scission temporaire horizontale du bien.
La durée maximale de ce droit a été portée à 99 ans (un droit de superficie perpétuel est même possible dans certaines circonstances). Ce droit de superficie a ainsi été renforcé pour en faire un véritable ‘droit de construction’ à utiliser de manière optimale dans un projet immobilier. Là où pour le droit d’emphytéose, l’accent a été mis par le législateur sur la pleine jouissance et le plein usage d’un bien appartenant à autrui.
Actuellement, le propriétaire d’un terrain peut uniquement concéder un droit de superficie pour un terme de maximum 50 ans. Ce qui génère, dans la pratique, des problèmes et difficultés considérables par exemple lorsque c’est une ville qui souhaite concéder un tel droit à un exploitant de parking ou encore à une crèche ou une maison de repos.
Désormais, une superposition de biens ayant différentes fonctions sera envisageable et ce, sans limite de temps.
Entrée en vigueur
Ces nouvelles règles entreront en vigueur dès le 1er septembre 2021. Elles s’appliqueront donc à tous les actes juridiques ou faits juridiques qui ont lieu à compter de cette date.
Cette nouvelle loi n’est toutefois pas d’application pour les actes et faits juridiques qui ont eu lieu avant cette date et pour les conséquences qui en découleraient avant son entrée en vigueur. Par conséquent, cette loi ne s’applique pas aux contrats existant avant le 1er septembre 2021, sauf si les parties y dérogent explicitement.
Enfin, il peut déjà aujourd’hui être fait usage de la nouvelle durée allongée du droit de superficie ou encore du droit de superficie dit ‘perpétuel’.
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