Aankoop van vastgoed: privé of via uw vennootschap?
Solange Saghbini
U hebt uw eigen bedrijf en hebt onlangs uw oog laten vallen op een prachtig onroerend goed … Sindsdien spoken er waarschijnlijk heel wat vragen door uw hoofd. Voor u het compromis tekent, is het belangrijk om de juiste vragen te stellen en u te omringen door experten (uw notaris, uw boekhouder, uw fiscalist of uw persoonlijke adviseur). In dit artikel overlopen we enkele vragen om een duidelijker beeld te vormen.
De eerste vraag is meteen al erg belangrijk.
Koop ik het vastgoed privé of via mijn bedrijf?
Er zijn verschillende opties:
- een aankoop in onverdeeldheid (verdeling van de volle eigendom tussen uzelf en uw onderneming) met verschillende percentages, waarbij het klassieke scenario 99% en 1% blijft;
- een aankoop in volle eigendom door uzelf of uw onderneming;
- een splitsing van de eigendom zoals vruchtgebruik, erfpacht of opstalrecht ...;
- de oprichting van een nieuwe vennootschapsstructuur en de inbreng van het privé verworven onroerend goed;
- gezamenlijke aankoop met de kinderen (gesplitste aankoop, onverdeeldheid …).
Elk van die opties heeft zijn voor- en nadelen op zowel juridisch als fiscaal vlak. Het nieuwe goederenrecht biedt ook een aantal mogelijkheden. Het is daarom belangrijk om uw notaris tijdig bij deze gesprekken te betrekken.
De fundamentele vraag is dus hoe u het onroerend goed gaat verwerven. Daarbij moet rekening gehouden worden met uw beweegredenen voor de aankoop (het onroerend goed op lange termijn aanhouden, het later aan een derde verkopen, het binnen de familie houden of pure speculatie op korte termijn …), maar ook met de bestemming van het goed zelf. Het kan bijvoorbeeld gaan om een opbrengsteigendom, een pand dat louter voor de bedrijfsactiviteit zal worden gebruikt, een tweede woning, de gezinswoning, een pand dat gedeeltelijk ter beschikking van de bedrijfsleider wordt gesteld …
Twee aandachtspunten
Bij die analyse moeten twee aspecten bekeken worden, namelijk de fiscaliteit tijdens het aanhouden van het gebouw en wat er gebeurt bij de verkoop van het gebouw of de stopzetting van de vennootschap.
Vastgoed uit een vennootschap halen is vanuit fiscaal oogpunt over het algemeen een kostelijke zaak. Als uw uiteindelijke bedoeling is om het onroerend goed aan uw kinderen door te geven, zal de redenering heel anders zijn dan wanneer het uw bedoeling is de onderneming eenvoudigweg te liquideren of aan een derde te verkopen.
Vastgoed opnemen in een vennootschap dat niets met de exploitatie te maken heeft, zal het op termijn vaak moeilijker maken om een potentiële overnemer voor het bedrijf te vinden. Indien het daarentegen de bedoeling is de vennootschap aan de kinderen door te geven, blijft een schenking van aandelen fiscaal aantrekkelijker (schenkingsrecht tegen vaste tarieven) dan vastgoed te schenken. Opgelet, indien de vennootschap hoofdzakelijk uit onroerende activa bestaat, kan zij ook worden uitgesloten van bepaalde gunstregimes die zijn voorbehouden voor de overdracht van zogenaamde familiebedrijven (verlaging van de tarieven van de schenkings- en successierechten tot 0% of 3% naargelang de regio en onder bepaalde voorwaarden).
Eens duidelijk is wie en in welke verhoudingen er zal aangekocht worden, rijst de tweede vraag die minstens zo belangrijk is als de eerste.
Hoe ga ik dit onroerend goed financieren? Met eigen middelen of via een lening?
Ook hier zijn er verschillende opties die samenhangen met het antwoord op de eerste vraag.
Voor een aankoop als particulier
Voor een aankoop als particulier kunt u een hypothecair krediet aanvragen. Indien u reeds eigen middelen hebt of zult verkrijgen (bv. een groepsverzekering), dan kan een bulletkrediet ook een optie zijn. Die wordt terugbetaald zodra deze gelden ter beschikking komen. U zou uw bedrijf ook als hefboom kunnen gebruiken door een voorschot op de IPT te vragen of door die IPT in pand te geven. U zou zelfs de liquidatiereserves van de onderneming, die op geregelde tijdstippen naar uw privévermogen vloeien, kunnen gebruiken om privé meer terugbetalingscapaciteit te creëren.
Voor een aankoop via uw vennootschap
Indien u de aankoop eerder overweegt via uw vennootschap, dan kan die uiteraard ook een beroep doen op externe financiering: bij een bankinstelling of bij u als bestuurder/aandeelhouder via een rekening-courant. De terugbetalingscapaciteit van uw bedrijf en de beschikbare garanties (mandaat, hypotheek, inpandgeving van een beleggingsportefeuille, enz.) zullen uiteraard grondig moeten worden onderzocht.
Rest ons nog een derde en laatste belangrijke vraag.
Wat zijn de fiscale gevolgen van mijn keuze? Waar moet ik op letten?
Hoewel de verwerving van een onroerend goed via een vennootschap op het eerste gezicht een aantal fiscale voordelen kan opleveren (recuperatie van btw, afschrijvingen, aftrekbare interesten en diverse kosten …), heeft de onttrekking van een onroerend goed uit de vennootschap vaak een aanzienlijke fiscale kostprijs (onder meer belasting op de gerealiseerde meerwaarde, behoudens enkele uitzonderingen). Indien het onroerend goed wordt verhuurd, zullen de huuropbrengsten worden belast in de vennootschapsbelasting. Afhankelijk van de omstandigheden, het doel van het onroerend goed en de visie op middellange en lange termijn, kan de aankoop als particulier soms voordeliger zijn.
Zoals u ziet zijn er tal van vragen en mogelijke antwoorden, die altijd genuanceerd zijn en verder reiken dan eenvoudigweg ja of nee ... Wij kunnen u dus alleen maar aanraden om, alvorens u bepaalde stappen zet en aan dit nieuwe vastgoedproject begint, een beroep te doen op experten teneinde een beslissing te nemen met volledige kennis van zaken.
Checklist
Wilt u zelf een vastgoedaankoop doen? Overloop dan zeker onze checklist met de vragen die u zich moet stellen voor u de sprong waagt:
Voor welke juridische en economische verdeling/verhouding kies ik (onverdeeldheid, gesplitste rechten, volgens welke percentages/waarden)?
Als ik ervoor kies om via de vennootschap te investeren, zal ik dan de bestaande structuur gebruiken of zal ik een afzonderlijke vennootschap oprichten?
Wat is het doel van de huidige bedrijfsstructuur ?
Wil ik dat het onroerend goed in de familie blijft en bij de volgende generatie terechtkomt?
Zo ja, op welke manier? Op voorhand schenken? Via de nalatenschap? De volgende generatie nu reeds de touwtjes in handen geven of zelf nog de controle behouden?
Als ik dit onroerend goed inbreng in de vennootschap en ik wil vervolgens mijn bedrijf doorgeven aan de volgende generatie, blijft mijn vennootschap dan nog recht hebben op het gunstregime voor de schenking van een familiale vennootschap?
Heeft de volgende generatie (kinderen/kleinkinderen) belangstelling voor het bedrijf en/of het onroerend goed in kwestie? Komt de familie goed overeen? Is het onderwerp al besproken?
Als de eigendom in een vennootschap is ondergebracht, wil ik het dan op een dag toch privé bezitten?
Hoe past dit onroerend goed in de korte-, middellange- en langetermijnplannen van de onderneming?
Wat vertegenwoordigt dit onroerend goed in verhouding tot de omvang van mijn privévermogen en/of, indien het onroerend goed in een vennootschap is ondergebracht, in verhouding tot het totale onroerend goedvermogen van de vennootschap?
Zal een toekomstige overnemer van het bedrijf ook geïnteresseerd zijn in dit onroerend goed? Moet ik nu al nadenken over een herstructurering (bv. een partiële splitsing of omvorming van een naamloze vennootschap in een vennootschap met beperkte aansprakelijkheid)?
Wat is het doel van deze aankoop: pure speculatie, investering, privé, professioneel of een gemengd gebruik?
Als deze woning de gezinswoning wordt (meteen of op een later tijdstip), is mijn gezin en/of mijn echtgenoot beschermd (let op indien aankoop via bedrijf)? Hoe ga ik dit onroerend goed financieren? Via eigen geld? Via een krediet?
Als ik een privékrediet aanvraag, welke extra hefbomen kan ik dan gebruiken (IPT, groepsverzekering, liquidatiereserve, andere)? Zal er een belastingvoordeel aan verbonden zijn (afhankelijk van het soort krediet en de regio)? Welke waarborgen zal ik gebruiken?
Als ik als onderneming een krediet aanvraag, wat zijn dan de mogelijke voorwaarden en welke waarborgen kan ik verschaffen?
Kan ik geld lenen aan mijn bedrijf (bv. via een rekening-courant)?
Wat zijn de fiscale gevolgen van mijn keuze? Waar moet ik op letten?
Houdt mijn keuze een fiscaal en/of juridisch en/of economisch risico in (bv. fiscaal misbruik, VAA ...)?
Wat zou het me kosten om mijn gebouw uit mijn bedrijf te halen? Wat bij een stopzetting van de vennootschap?
Als ik de woning verhuur, wat is dan het verschil tussen de personen- en vennootschapsbelasting?
Als ik besluit privé te beleggen, doe ik dat dan alleen of betrek ik reeds de kinderen (bv. gesplitste aankoop met een voorafgaande schenking, gezamenlijke aankoop 99% - 1%)?
Deze publicatie heeft een louter informatief karakter en verbindt geenszins de bank. Zij houdt geen rekening met uw persoonlijke situatie en kan in geen geval gelijkgesteld worden met een juridisch of fiscaal advies noch met een raad over financiële planning.Gezien de complexiteit van bepaalde operaties en hun implicaties op burgerrechtelijk en fiscaal vlak, raden wij u ten stelligste aan om uw notaris of persoonlijk adviseur te raadplegen.
