Nouvel achat immobilier : en privé ou via votre société ?
Solange Saghbini
Vous êtes dirigeant de votre société et avez récemment eu un coup de cœur pour un nouveau bien immobilier… Depuis cet instant, un grand nombre de questions se bousculent sans doute dans votre tête. Avant de signer le compromis, il est important de vous poser les bonnes questions et de vous entourer d’experts dans leur domaine (votre notaire, votre comptable, votre fiscaliste ou encore votre conseiller personnel). Dans cet article, nous allons parcourir certaines questions pour tenter d’y voir plus clair.
La première d’entre elles et non des moindres…
1. Vais-je acquérir ce bien en personne physique ou par le biais de ma société ?
De nombreuses options sont envisageables :
- un achat en indivision (répartition de la pleine propriété entre vous-même et votre société) et ce, avec divers pourcentages, un classique restant 99% et 1% ;
- un achat en pleine propriété uniquement par vous ou par votre société ;
- un démembrement de propriété de type usufruit, emphytéose ou superficie… ;
- la création d’une nouvelle structure sociétaire et apport du bien immeuble acquis en privé ;
- achat avec les enfants (achat scindé, en indivision…)
Chacune de ces options présente ses avantages et ses inconvénients, que ce soit sur le plan juridique ou fiscal. Un nouveau droit des biens est aussi récemment entré en vigueur en réformant certains régimes de démembrement de propriété sous l’angle juridique. Il convient donc de faire appel à votre conseiller dans cet examen.
Cette question fondamentale sur la manière dont vous allez acquérir l’immeuble doit s’appréhender au regard tant de la finalité poursuivie (maintien de l’immeuble en société ?, vente ultérieure à un tiers ?, cession ou donation intrafamiliale ?, pure opération spéculative de court terme ?) que de la destination du bien lui-même. L’immeuble peut être par exemple un bien d’investissement donné en location, un bien consacré à l’activité professionnelle et de nature industrielle, une seconde résidence, le logement familial, l’immeuble mis en partie à disposition du dirigeant pour son activité professionnelle…
Deux points d’attention
Dans cette analyse, deux points d’attention concrets nous semblent cruciaux à garder à l’esprit à savoir la fiscalité d’un immeuble en société et le maintien de la société.
La sortie d’un immeuble d’une société reste en général une opération coûteuse sur le plan fiscal. Et si votre optique est de transmettre (un patrimoine immobilier notamment) aux enfants, le raisonnement sera tout autre que si votre ambition est simplement de liquider la société ou de la céder à un tiers.
Une société qui présente un double volet (opérationnel et patrimonial) sera parfois plus difficile à céder en l’état. Si l’optique est une transmission aux enfants, une donation de parts sociales reste intéressante au niveau fiscal (droits de donation aux taux fixes) mais crée aussi une indivision entre eux dans la gestion de ce patrimoine. Si la société se compose en majorité d’actifs de type immobilier, elle peut par ailleurs se voir exclue de certains régimes de faveur réservés à la transmission d’entreprises dites familiales (taux de droits de donation et succession étant ramenés 0% ou 3% selon les régions et sous certaines conditions).
Une fois ces balises dressées, se posera l’épineuse question du financement de ce nouvel achat immobilier. Cela nous amène dès lors à la seconde question, non moins importante que la première.
2. Comment vais-je financer ce bien immobilier ? Sur fonds propres ? Via un crédit ?
A nouveau, à la lumière de cette question, différentes pistes sont à envisager. Ces pistes seront aussi fonction des réponses apportées à la première question.
Pour un achat en privé
Ainsi, pour un achat en privé, vous pourriez solliciter un crédit hypothécaire tout comme utiliser des fonds propres disponibles ou à venir (de type assurance-groupe) en souscrivant par exemple, un crédit bullet remboursé à l’arrivée de ces fonds. Vous pourriez également solliciter votre société comme levier complémentaire de financement en demandant une avance sur EIP ou en en mettant en gage cet EIP. Vous pourriez même utiliser, si vous y faites appel, les réserves de liquidation en société, qui sortiront vers votre patrimoine privé à intervalles réguliers, pour dégager une capacité d’emprunt en privé plus importante.
Pour un achat via votre société
Si vous envisagez plutôt cet achat via votre société (selon différents schémas), cette dernière peut bien entendu aussi solliciter un financement externe : auprès d’une institution bancaire ou auprès de vous en tant que dirigeant/actionnaire via une avance en compte-courant. La question de la capacité de remboursement de votre société et des garanties disponibles (mandat, hypothèque, nantissement d’un portefeuille de placements…) sera évidemment à examiner de près.
Pour finir, une troisième question tout aussi cruciale…
3. Quels seront les impacts fiscaux de mon choix ? A quoi dois-je être vigilant ?
Si acquérir en société peut présenter à première vue nombre d’avantages fiscaux (récupération de la TVA, amortissements actés sur le bien, intérêts et divers coûts et frais déductibles…), sortir un immeuble de la société présente souvent un coût fiscal certain (entre autres taxation de la plus-value dégagée sauf exceptions) et si le bien est mis en location, les loyers seront taxés via l’impôt des sociétés. Dans certaines situations et selon les circonstances, la destination du bien, la vision à moyen et long terme poursuivie, acquérir en privé peut parfois être plus avantageux.
Comme vous le voyez, les questions abondent et les réponses aussi, toujours nuancées et rarement tranchées par un simple oui ou non… Nous ne pouvons donc que vous recommander, avant de vous engager et de vous lancer dans ce nouveau projet immobilier, de faire appel à des experts pour prendre la décision qui correspondra à votre vision et sera alors fonction de vos besoins, vos contraintes et vos projets et ce, en toute connaissance de cause.
Check-list
Vous êtes décidé à acheter un nouveau bien immobilier ? Ne manquez pas notre check-list reprenant toutes les questions à vous poser avant de sauter le pas !
Vais-je acquérir ce bien seul ou avec ma société ? Et comment ?
Pour quelle répartition juridique et économique vais-je opter (indivision, droits démembrés et selon quels pourcentages/valorisation) ?
Si je choisis d’investir en société, vais-je utiliser la structure existante pour y loger ce nouveau bien ou vais-je créer une société distincte ?
Si je décide d’acquérir ce bien privé, que représente-t-il par rapport à mon patrimoine privé existant et/ou à venir ?
Quelle est la finalité poursuivie avec la structure sociétaire existante ?
Ai-je le souhait qu’elle demeure dans le giron familial et qu’elle soit transmise à la génération suivante ?
Si oui, par quel biais ? Donation des parts ? Succession ? Entrée de la génération suivante dans le contrôle dès à présent ?
Si je loge ce bien en société, et que j’ai la volonté de transmettre mon entreprise à la génération suivante, ma société est-elle/reste-t-elle éligible aux régimes de faveur (transmission à 0% par donation/succession) réservé aux entreprises dites familiales ?
La génération suivante (enfants/petits-enfants) est-elle ou pourrait-elle être intéressée par l’entreprise et/ou le bien immobilier en question ? L’entente familiale est-elle bonne ? Le sujet a-t-il déjà été abordé ?
Si ce bien est logé en société, ai-je le souhait de le récupérer un jour en privé ?
Comment ce bien immobilier s’inscrit-il plus globalement dans le devenir de la société et dans les projets à court et moyen terme ?
Que représente ainsi ce bien par rapport à l’étendue de mon patrimoine privé et/ou si le bien est logé en société, par rapport aux actifs immobiliers globaux de la société ?
Si je souhaite, non pas transmettre un jour cette entreprise, mais la céder à un tiers, pourrais-je trouver un repreneur intéressé tant par le volet opérationnel (s’il y en a un) que par le volet patrimonial (pur) ?
Dois-je dès à présent penser à la restructurer (par exemple, via scission partielle ou transformation d’une SA en SRL) pour en faciliter/optimaliser la transmission/cession et/ou la sortie d’immeuble ?
Quel(le) est le but/la destination/la finalité de cet achat : pure spéculation, investissement, usage privé, mixte, professionnel… ?
Si ce bien doit (directement ou ultérieurement) devenir le logement familial, ma famille et/ou mon conjoint est-il/sont-ils protégés (attention si logé en société) ?
Comment vais-je financer ce coup de cœur immobilier, cette nouvelle opportunité ? Sur fonds propres ? Via un crédit ?
Si je sollicite un crédit en privé, quels leviers complémentaires puis-je utiliser (EIP, assurance groupe, réserve de liquidation, autre) ? Un avantage fiscal y sera-t-il lié (selon la forme du crédit et la région) ? Quelles garanties vais-je mobiliser ?
Si je sollicite un crédit en société, quelles sont les modalités possibles et quelles sont les garanties envisageables ?
Puis-je prêter des fonds à ma société (via compte courant par exemple) ?
Quels seront les impacts fiscaux de mon choix ? A quoi dois-je être vigilant ?
Mon choix présente-t-il un risque fiscal et/ou juridique et/ou économique (exemple : abus fiscal, ATN…)
Que me coûterait la sortie de mon immeuble de ma société ?
Si je donne le bien en location, quelle serait la différence de taxation versus en privé ?
Si je décide d’investir en privé, est-ce que je vais le faire seul ou est-ce que j’implique directement les enfants (achat scindé par exemple avec une donation préalable, achat en indivision 99% - 1%) ?
Cette publication a un caractère purement informatif et n’engage nullement la banque. Elle ne tient pas compte de votre situation personnelle et ne peut donc jamais être considérée ni comme un avis juridique ou fiscal. Vu la complexité de certaines opérations et leurs implications au niveau civil et fiscal, nous vous encourageons vivement à consulter votre notaire ou votre conseiller personnel. La présente publication est basée sur la législation en vigueur au 01/06/2022.
Cette publication a un caractère purement informatif et n’engage nullement la banque. Elle ne tient pas compte de votre situation personnelle et ne peut donc jamais être considérée ni comme un avis juridique ou fiscal. Vu la complexité de certaines opérations et leurs implications au niveau civil et fiscal, nous vous encourageons vivement à consulter votre notaire ou votre conseiller personnel. La présente publication est basée sur la législation en vigueur au 01/06/2022.
