A quoi devez-vous faire attention lors de l’achat d’un logement ?
Ivan Janssens & Teresa Alongi
Les Belges ont une brique dans le ventre. Beaucoup rêvent d’acquérir leur propre bien et le considèrent comme un investissement pour l’avenir. D’autres préfèrent investir dans l’immobilier en tant que bien de rapport, en plus de leur propre logement. Mais à quoi devez-vous faire attention lorsque vous souhaitez acheter un bien immobilier ? Et quels sont les nouveaux droits d’enregistrement applicables depuis le début de cette année ?
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Même en tant qu’entrepreneur, investir dans l’immobilier peut être une diversification intéressante pour vos actifs. Cet article vous aidera à déterminer s’il est préférable d’acheter un bien immobilier à titre privé ou par le biais de votre société.
Score PEB du logement
Dans le secteur immobilier, il devient de plus en plus crucial de prendre en compte les performances énergétiques des bâtiments. C’est ainsi qu’est née la certification de la performance énergétique des bâtiments (EPC). Ce rapport indique l’efficacité énergétique d’un bâtiment et propose des recommandations pour améliorer le score PEB. Plus le chiffre ou le label PEB est bas, plus votre maison est économe en énergie (A étant meilleur que B, par exemple). Les classifications PEB diffèrent toutefois entre les trois régions (de A à F).
Wallonie
En Wallonie, le certificat PEB (« Performances Energétiques des Bâtiments ») est d’application et obligatoire pour chaque achat ou location de bâtiments résidentiels et le sera pour tous les bâtiments à partir de 2028. Les mesures énumérées sont basées sur le Plan Air, Climat et Energie de la Région wallonne de 2023.
Il existe une distinction entre les logements occupés par leurs propriétaires et ceux destinés à la location. En tant qu’acheteur, à partir de juillet 2026, vous devrez obtenir un score PEB D dans les cinq ans. Ce score devra ensuite être renforcé tous les cinq ans, de sorte qu’en 2041, un score minimal de A sera requis.
Pour les biens loués, les nouvelles exigences entreront en vigueur à l’expiration du contrat de location. A partir de 2027, les logements locatifs devront avoir un label énergétique d’au minimum F, avec une amélioration requise tous les trois ans. Les logements loués pour la première fois devront avoir au minimum un score F à partir de 2025, un score E à partir de 2028, et un score D à partir de 2031.
Bruxelles
A Bruxelles, les règles sont différentes. De nombreux logements datent d’avant les années 60 et un tiers des bâtiments ne sont pas suffisamment isolés à ce jour. Le rythme des rénovations augmentera donc progressivement pour les bâtiments, avec comme première mesure l’obligation du certificat PEB pour tous les bâtiments à partir de 2031. Le certificat PEB est déjà obligatoire lors de l’achat ou de la location de maisons et d’appartements. Grâce au plan Air-Climat de Bruxelles, tous les bâtiments devront à terme obtenir un score PEB d’au moins C.
Pour tous les biens immobiliers, le score minimal devra être E à partir de 2033 (ce qui signifie qu’il n’y aura plus de scores F et G). A partir de 2045, ce score devra être C (ce qui signifie qu’il n’y aura plus de notes D et E). Pour les logements locatifs, un facteur correctif doit être appliqué si le contrat de location date d’avant le 14 octobre 2022 et si le certificat PEB du logement est E, F ou G.
Flandre
En Flandre, il est toujours obligatoire de mentionner le score EPC (« energieprestatiecertificaten ») du bien lors de la vente ou de la location de logements et d’indiquer une éventuelle obligation de rénovation. A partir de 2035, toutes les maisons devront avoir au moins un score EPC D. En tant qu’acheteur, vous êtes tenu d’atteindre ce score D ou mieux dans les six ans suivant l’achat. Depuis début 2023, il existe donc une obligation de rénovation pour les biens résidentiels ayant un score inférieur à D (à savoir les scores E ou F).
En tant que propriétaire d’un bien, vous devez également tenir compte du score EPC de votre bâtiment. Si le contrat de location est entré en vigueur après le 1er octobre 2022, vous pouvez indexer sans utiliser de « facteur correctif ». Pour les contrats conclus avant cette date et pour les bâtiments ayant un score EPC de D, E ou F, une formule adaptée (« facteur correctif ») doit être appliquée lors de l’indexation, et ce, jusqu’à ce qu’un meilleur score EPC soit atteint.
A partir de 2030, les logements locatifs devront disposer d’un label PEB minimum, à savoir un label D pour les maisons mitoyennes et les appartements, et un label E pour les maisons semi-mitoyennes.
Droits d’enregistrement
Les droits d’enregistrement, ou droits de vente d’une maison, varient selon la région et sont calculés en pourcentage du prix d’achat d’un bien. A partir du 1er janvier 2025, les Régions flamande et wallonne ont modifié les tarifs.
Wallonie
En Wallonie, un taux réduit de 3% s’applique non seulement aux biens immobiliers, mais aussi aux terrains à bâtir.
Sous quelles conditions bénéficiez-vous du taux réduit ?
Lors de l’achat d’un bien immobilier dans la Région wallonne par une ou plusieurs personnes physiques (et non de sociétés), le taux réduit s’applique si l’acheteur y établit sa résidence principale pour une durée d’au moins trois ans. Les acheteurs ne peuvent posséder aucun autre bien immobilier ou terrain à bâtir en pleine propriété, ni en Belgique ni à l’étranger. En 2025, d’autres incitations fiscales, telles que le Chèque Habitat et l’abattement, ont été supprimées. Pour plus de détails sur les conditions et les tarifs, veuillez consulter le site wallonie.be.
Bruxelles
A Bruxelles, il n’existe pas de taux réduit, contrairement aux autres régions. Vous payez donc un taux standard de 12,5% de droits d’enregistrement lors de l’achat d’un bien immobilier à Bruxelles. Cependant, un abattement ou une exonération des droits d’enregistrement est prévu pour certaines tranches. Sur la première tranche de 200 000 euros, vous ne payez pas de droits d’enregistrement.
Sous quelles conditions bénéficiez-vous d’un abattement ?
Il doit s’agir de l’achat d’un logement dans la Région de Bruxelles-Capitales par une ou plusieurs personnes physiques (pas de sociétés) qui y établissent leur résidence principale pour une durée d’au moins cinq ans (de manière ininterrompue à partir de la date à laquelle elles y résident effectivement). Les acheteurs ne peuvent posséder aucun autre bien immobilier ou terrain à bâtir en pleine propriété, ni en Belgique ni à l’étranger. Le montant total pour l’acquisition du bien immobilier ne doit pas dépasser 600 000 euros. Pour les terrains à bâtir, une exonération des droits d’enregistrement s’applique sur les premiers 100 000 euros. Pour les rénovations énergétiques, un abattement supplémentaire de 25 000 euros par classe énergétique améliorée est prévu (à condition d’une amélioration d’au moins deux classes). Pour toutes les conditions et les tarifs, vous pouvez consulter le site fiscalite.brussels.
Flandre
En Flandre aussi, tout comme en Wallonie, le taux réduit pour les droits d’enregistrement en Flandre est de 2% depuis le 1er janvier 2025 pour la seule et unique habitation familiale. Veuillez noter que lorsque deux personnes achètent ensemble un bien, elles paient chacune des droits d’enregistrement sur leur propre part. Le respect ou non de toutes les conditions détermine si l’on paie un taux plus bas ou plus élevé. En plus du taux réduit, le taux standard de 12% s’applique à l’achat d’un bien tel qu’une résidence secondaire ou un bien d’investissement.
Sous quelles conditions bénéficiez-vous du taux réduit ?
Il doit s’agir de l’achat d’un logement, pas d’un terrain à bâtir, dans la Région flamande par une ou plusieurs personnes physiques (pas de sociétés) qui y établissent leur résidence principale. Les acheteurs ne peuvent posséder aucun bien ou terrain à bâtir en pleine propriété, ni en Belgique ni à l’étranger. Pour toutes les conditions et les tarifs, vous pouvez consulter le site vlaanderen.be.
Primes et crédits à la rénovation
Si vous souhaitez rénover votre logement acheté, vous pouvez avoir droit à un certain nombre de primes ou de taux réduits pour les demandes de crédit. Certaines primes sont accordées par le gouvernement fédéral, mais les régions prévoient également des primes de rénovation pour les travaux écologiques sur votre bien.
Vous trouverez ci-dessous un lien par région avec les primes de rénovation possibles :
Coûts supplémentaires
Lors de l’achat d’une maison, vous devez vous rendre chez le notaire pour la rédaction d’un acte notarié. Les frais de notaire varient en fonction du prix d’achat du bien.
Certaines assurances sont généralement obligatoires lors de la souscription d’un prêt hypothécaire, telles que l’assurance solde restant dû et l’assurance incendie qui vous protège contre les incendies et autres risques.
* Attention, emprunter de l’argent coûte aussi de l’argent.
Les conditions ci-dessus ont été simplifiées. Nous vous recommandons de consulter votre notaire pour connaître les conditions exactes concernant les droits d’enregistrement, ainsi que les sites web des autorités compétentes en matière de classifications PEB.
