Waar let u op bij de aankoop van een woning?
Ivan Janssens & Teresa Alongi
Belgen hebben een baksteen in de maag. Velen dromen ervan hun eigen goed te verwerven en zien het als een investering voor de toekomst. Anderen opteren ervoor om naast hun eigen woning te investeren in vastgoed als opbrengsteigendom door het te verhuren. Maar waar moet u op letten als u onroerend goed wil kopen? En welke nieuwe registratierechten zijn van toepassing sinds begin dit jaar?
Neem contact op met een van onze adviseurs. Hij bekijkt met u welke mogelijkheden zich aanbieden naargelang het project u voor ogen hebt.
Ook als ondernemer kan investeren in vastgoed een interessante diversificatie zijn voor uw tegoeden. U leest in dit artikel of u beter privé of via uw vennootschap overgaat tot de aankoop van vastgoed.
EPC-waarde woning
Ook in de vastgoedsector is het steeds belangrijker om rekening te houden met de energieprestaties van gebouwen. Zo zag het EPC of energieprestatiecertificaat het licht. Dat is een rapport dat de energiezuinigheid van een gebouw bevat, evenals aanbevelingen om de EPC-score te verbeteren. Hoe lager het EPC-getal of EPC-label, hoe energiezuiniger uw woning is. De EPC-classificaties verschillen wel tussen de drie gewesten (van label A tot F).
Vlaanderen
In Vlaanderen is het bij de verkoop of verhuur van woningen steeds verplicht om het EPC-label te vermelden van het goed en een eventuele renovatieplicht aan te geven. Alle woningen moeten vanaf 2035 namelijk minimaal D als EPC-score hebben. Als koper bent u verplicht om binnen de zes jaar na aankoop die D-score of beter te behalen. Er bestaat vanaf begin 2023 dus een renovatieplicht voor residentieel vastgoed met een score slechter dan D (namelijk score E en F).
Ook als verhuurder van een goed moet u rekening houden met de EPC-score van uw gebouw. Is het huurcontract in werking getreden na 1 oktober 2022? Dan kan de verhuurder indexeren zonder zogenaamde correctiefactor. Voor contracten afgesloten voor die datum en gebouwen met een EPC D, E of F moet er bij de indexering een aangepaste formule (‘correctiefactor’) gebruikt worden, die bij elke indexering van toepassing is zolang er geen betere EPC-score behaald wordt.
Vanaf 2030 moeten huurwoningen een minimaal EPC-label bezitten, namelijk een label D voor rijwoningen en appartementen, en een label E voor halfopen bebouwingen.
Wallonië
In Wallonië is het PEB (‘prestations énergétique des bâtiments’) van toepassing, een certificaat dat verplicht is bij iedere aankoop of verhuur van residentiële gebouwen en vanaf 2028 verplicht wordt. De opgesomde maatregelen zijn gebaseerd op het ‘Lucht-, klimaat- en energieplan’ van het Waals Gewest uit 2023.
Er bestaat een verschil voor woningen waar eigenaars zelf in zullen wonen en woningen bestemd voor verhuur. Als koper moet u vanaf juli 2026 binnen de vijf jaar een PEB-score D behalen. Om de vijf jaar verstrengt die score vervolgens, waardoor in 2041 een minimale score van A moet gelden.
Voor verhuurde panden treden de veranderingen in wanneer het huurcontract afloopt. Vanaf 2027 moet het label van huurwoningen minimaal F bedragen, met een verstrenging om de drie jaar. Woningen die voor het eerst verhuurd worden, moeten vanaf 2025 beschikken over minstens een label F, vanaf 2028 minstens een label E en vanaf 2031 minstens label D.
Brussel
Ook in Brussel zijn de regels anders. Heel wat woningen dateren van voor de jaren 60 en een derde van de gebouwen is blijkbaar niet genoeg geïsoleerd tot op heden. Het renovatietempo zal dus geleidelijk aan toenemen voor gebouwen, met als eerste maatregel de verplichting van het EPB-certificaat (energieprestatie van gebouwen) voor alle gebouwen vanaf 2031. Het EPB-certificaat is al langer verplicht bij de aankoop of verhuur van woningen en appartementen. Dankzij het Brusselse ‘Lucht- en klimaatplan’ moeten alle gebouwen op termijn een EPC-score van minimaal C behalen.
Voor alle onroerende goederen moet de minimale score vanaf 2033 E bedragen (dus geen scores F en G meer). Vanaf 2045 wordt dat een score C (dus geen scores D en E meer). Voor huurwoningen moet een correctiefactor toegepast worden indien het huurcontract dateert van voor 14 oktober 2022 en het EPB-certificaat van de woning E, F of G is.
Registratierechten
De registratierechten of verkooprechten van een woning verschillen per gewest. Het betreft steeds een percentage op de aankoopprijs van een goed. Het Vlaams en Waals Gewest wijzigden de tarieven vanaf 1 januari 2025.
Vlaanderen
Het gunsttarief voor de registratiebelasting bedraagt in Vlaanderen sinds 1 januari 2025 2% voor de enige en eigen gezinswoning. Merk daarbij op dat wanneer twee personen samen een goed kopen, ze elk op hun eigen deel registratierechten betalen. Of men al dan niet voldoet aan al de voorwaarden bepaalt of men een lager of hoger tarief betaalt. Naast het verlaagde tarief, is dus het standaardtarief van 12% van toepassing bij de aankoop van een goed als bijvoorbeeld tweede woonst of opbrengsteigendom.
Onder welke voorwaarden geniet u het gunsttarief?
Het moet gaan om de aankoop van een woning, geen bouwgrond, in het Vlaams Gewest door een of meerdere natuurlijke perso(o)n(en) (geen vennootschappen) die er hun hoofdverblijfplaats vestigen. De kopers mogen noch in België, noch in het buitenland reeds een goed of bouwgrond in volle eigendom bezitten. Voor alle voorwaarden en tarieven kunt u surfen naar vlaanderen.be.
Wallonië
Ook in Wallonië geldt net als in Vlaanderen een gunsttarief - van 3% in dit geval - en niet enkel voor onroerende goederen, maar ook voor bouwgronden.
Onder welke voorwaarden geniet u het gunsttarief?
Bij de aankoop van een onroerend in het Waals Gewest door een of meerdere natuurlijke perso(o)n(en) (geen vennootschappen) is het gunsttarief van toepassing indien men er zijn hoofdverblijfplaats vestigt voor een duur van minstens drie jaar. De kopers mogen noch in België, noch in het buitenland reeds een goed of bouwgrond in volle eigendom bezitten. Andere fiscale stimuli zoals de wooncheque (‘chèque habitat’) en het abattement zijn sinds dit jaar afgeschaft. Voor alle voorwaarden en tarieven kunt u surfen naar wallonie.be.
Brussel
In Brussel bestaat er geen verlaagd tarief, in tegenstelling tot de andere gewesten. U betaalt dus standaard 12,5% registratierechten bij de aankoop van een onroerend goed in Brussel. Wel is er een abattement of vrijstelling van registratierechten voorzien tot bepaalde schijven. Op de eerste schijf van 200.000 euro betaalt u geen registratierechten.
Onder welke voorwaarden geniet u een abattement?
Het moet gaan om de aankoop van een woning in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest door een of meerdere natuurlijke perso(o)n(en) (geen vennootschappen) die er hun hoofdverblijfplaats vestigen voor een duur van minstens vijf jaar (ononderbroken vanaf de datum waarop ze er effectief gaan wonen). De kopers mogen noch in België, noch in het buitenland reeds een goed of bouwgrond in volle eigendom bezitten. Het totale bedrag voor de verwerving van het onroerend goed mag bovendien niet meer dan 600.000 euro bedragen. Voor bouwgronden geldt een vrijstelling van registratierechten op de eerste 100.000 euro. Voor energetische renovaties is een bijkomend abattement voorzien van 25.000 per verbeterde energieklasse (mits een verbetering van minimaal twee klassen). Voor alle voorwaarden en tarieven kunt u surfen naar fiscaliteit.brussels.
Premies en renovatiekredieten
Indien u uw aangekochte woning wil renoveren, hebt u mogelijk recht op een aantal premies of verlaagde tarieven voor kredietaanvragen. Bepaalde premies gaan uit van de federale overheid, maar ook de gewesten voorzien elk renovatiepremies voor ecologische werkzaamheden aan uw goed.
Onderstaand vindt u per gewest een link met de mogelijke renovatiepremies:
Bijkomende kosten
Bij de aankoop van een huis, moet u naar de notaris voor de opmaak van een notariële akte. De notariskosten variëren naargelang de aankoopprijs van het goed.
Ook een aantal verzekeringen zijn meestal verplicht bij het aangaan van een woonlening, zoals de schuldsaldoverzekering en brandverzekering die u beschermt tegen brand en andere risico’s.
* Opgelet, geld lenen kost ook geld.
De bovenstaande voorwaarden werden vereenvoudigd opgesomd. Wij raden u aan uw notaris te raadplegen om de exacte voorwaarden te kennen rond de registratierechten, evenals de websites van de bevoegde instanties en overheden met betrekking tot EPC-classificaties.
