Waaraan moet u denken voor u uw pand te huur aanbiedt?
Nagelmackers
Hebt u beslist om een geërfd of gekocht pand te verhuren? Mooi, maar dat gaat niet in een-twee-drie. Houd rekening met de aandachtspunten hieronder om uw woninghuurovereenkomst zo vlot mogelijk af te sluiten.
Een onberispelijke woonruimte
Om uw toekomstige huurders een zo goed mogelijke indruk te geven, is het belangrijk om de kamers (ramen, vloeren …) grondig schoon te maken. Wanneer de kamers leeg zijn, worden sommige kleine onvolmaaktheden zichtbaarder: herstel dus ook eventuele scheurtjes, kleine putjes, defecte elektriciteit … En zorg er altijd voor dat de veiligheidsinstallaties (rookmelders, brandblussers …) perfect in orde en operationeel zijn.
Wie zal de huur beheren?
U beslist of u de huur zelf beheert, of dat u een professioneel bureau inhuurt. Zo’n bureau vraagt in het algemeen 4 tot 12% van het huurbedrag. In ruil zoekt het de ideale huurder, verzamelt het de huurgelden, laat het kleine herstellingen uitvoeren (volgens het contract) en verbreekt het de huurdersovereenkomst indien nodig. Plaatst u uw huuradvertentie zelf, zorg er dan voor dat alle verplichte informatie erop aanwezig is. Die kan verschillen per gewest.
Verwittig uw verzekeringsmaatschappij
Het is belangrijk om uw verzekeringsmaatschappij te waarschuwen dat u niet (meer) in deze woning woont. Die zal u, indien nodig, een ad-hoccontract sturen.
Op enkele specifieke gevallen na kan een woningverzekering net zo belangrijk zijn voor de huurder als voor de eigenaar.
De huurder moet zijn huurdersaansprakelijkheid beschermen en zijn aansprakelijkheid tegenover derden dekken. Maar het kan ook aan te raden zijn voor de eigenaar om een woningverzekering af te sluiten, ook al is dat niet verplicht. De verzekering van de huurder dekt namelijk enkel het onroerend goed in reële waarde en niet in nieuwe waarde.
Bovendien is de huurder niet altijd aansprakelijk voor schade aan het huis. Maar in sommige gevallen, zoals wanneer het onroerend goed zich in een flatgebouw bevindt, geniet de eigenaar over het algemeen een uitgebreide polis voor het volledige gebouw, waarvan de premies deel uitmaken van de kosten van het appartementsrecht.
Daarnaast kan de eigenaar ook een woningverzekering nemen met afstand van verhaal tegen de huurder. Dat betekent concreet dat de woningverzekering van de eigenaar zich niet zal wenden tot de huurder in geval van schade die door de verzekering wordt gedekt. Let op, dat betekent niet dat de huurder zich niet meer moet verzekeren. Hij blijft altijd aansprakelijk tegenover derden.
Bepaal het huurbedrag
Om uw investering in vastgoed rendabel te maken, moet u rekening houden met de huurdersmarkt in de regio. Is er meer aanbod dan vraag in uw buurt? Wat is de prijsvork voor huurgelden voor een bepaald type vastgoed? Staan panden lang te huur? Zijn de huurprijzen stijgende of dalende?
Studies hebben aangetoond dat wie een hoge huurprijs vraagt, op lange termijn niet de meeste inkomsten vergaart. Plaats uw prijs liever rond het gemiddelde. Zo vermijdt u dat uw pand vaak te huur staat en verwerft u dus regelmatiger huurinkomsten.
Zodra het bedrag vastligt, kunt u het normaal gezien niet meer wijzigen tijdens de huurovereenkomst. U kunt het maximaal jaarlijks indexeren.
Vind de ideale huurder
Dit is waarschijnlijk het meest cruciale en bepalende punt.
Sinds de zesde staatshervorming werden bepaalde bevoegdheden overgedragen aan de gewesten. Zij hebben maatregelen getroffen om de persoonlijke gegevens van kandidaat-huurders te beschermen.
Het Waalse Gewest heeft bijvoorbeeld een lijst opgesteld met informatie die de verhuurder aan kandidaat-huurders mag vragen. Gaande van o.a. de gezinssamenstelling tot een betalingsbewijs van de laatste drie maanden huur.
In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is er een gelijkaardige lijst, aangevuld met o.a. de evaluatie van het huurbedrag of de schatting van de financiële middelen van de kandidaat-huurder. Dat om te evalueren of de kandidaat-huurder de totale huurverplichtingen kan nakomen. De verhuurder mag de kandidaat-huurder daarentegen niet in vraag stellen door zijn afkomst of de herkomst van zijn inkomsten.
In Vlaanderen mag een verhuurder enkel de noodzakelijke documenten opvragen om na te gaan of de kandidaat-huurder kan voldoen aan de contractuele verplichtingen.
Het is dus belangrijk om zich te informeren, aangezien de reglementering verschilt naargelang het gewest waarin het pand zich bevindt.
Vergeet ook niet dat discriminatie op basis van leeftijd, seksuele geaardheid, burgerlijke staat, geboorte, religie, politieke overtuiging, geloofsovertuiging, taal, gezondheidstoestand, handicap of fysieke kenmerken strafbaar is.
Een goed huurcontract
Ook hier kunnen de verplichtingen verschillen naargelang het gewest waarin het pand zich bevindt. Bovendien moet bepaalde informatie over de huur verplicht aanwezig zijn voor het contract getekend wordt.
Hebt u gekozen om de huur zelf te regelen, stel dan een huurcontract op om beide partijen te beschermen. Om het contract waterdicht te maken, is het aangewezen om een nauwkeurige inventarislijst op te maken voordat u het contract ondertekent en laat registreren.
De inventarislijst
De inventarislijst moet elke vorm van discussie vermijden wanneer uw huurder vertrekt en, indien nodig, de gehele of gedeeltelijke vrijgave van de huurwaarborg rechtvaardigen. Dit document, op datum en ondertekend in twee exemplaren, wordt bij het huurcontract gevoegd en maakt er deel van uit. Werkt u niet met een professional, houd dan zelf een ‘rondleiding’ met uw toekomstige huurder en beschrijf, kamer voor kamer, de staat en de eventuele onvolmaaktheden die al aanwezig zijn.
Het huurcontract
Gebruikt u geen typehuurcontract, houd er dan rekening mee dat de verschillende gewestelijke reglementeringen bepalen dat bepaalde elementen (zie hieronder) verplicht vermeld moeten worden:
- Identiteiten en adressen van de contractanten: voor koppels zijn beide identiteiten nodig.
- Adres en beschrijving van het pand.
- De begindatum van de overeenkomst.
- De duur van de overeenkomst: elke huurovereenkomst duurt 9 jaar als er geen duur wordt aangegeven.
- Maandelijks huurbedrag zonder kosten, rekeningnummer van de verhuurder en datum waarop de rekening gecrediteerd moet zijn.
- Bedrag en type bijkomende kosten (water, gas, gemeenschappelijke kosten …)
- Het bestaan van individuele of gemeenschappelijke tellers.
- Datum van het laatste EPB-certificaat of het EPB-certificaat zelf indien vereist.
Het is ook aangeraden, hoewel niet verplicht, om bijkomende elementen te vermelden, zoals:
- Indexering: ze moet voorzien zijn in het huurcontract om toegelaten te zijn. Ze gebeurt een keer per jaar volgens de wettelijke bepalingen.
- Huurwaarborg: moet voorkomen in het contract om vorderbaar te zijn. De modaliteiten moeten bepaald worden.
- Inventarislijst: hoe ze wordt opgesteld (door een expert of door de partijen).
- Verzekeringen en aansprakelijkheden: u kunt eisen dat de huurder een huurdersaansprakelijkheidsverzekering neemt en dat hij u daarvan bewijs levert.
Het contract moet ondertekend worden in ten minste twee exemplaren: een voor u en een voor de huurder. Een derde exemplaar is nodig als u het contract per post laat registreren.
Bronnen: immo.vlan.be, livios.be, immoweb.be, immobilier-danger.com, test-achats.be, belfius.be
