Wilt u investeren in een tweede verblijf? Wat zijn de gevolgen voor uw vermogen?
Solange Saghbini
Een workation: veel mensen dromen ervan werk en plezier te combineren. Misschien doet u dat ook en ziet u zich al werken op afstand vanuit uw vakantiebestemming. Of het nu de Belgische of Spaanse kust is of nog verder weg gelegen in een exotisch paradijs, u mag de fiscale gevolgen van deze nieuwe aankoop niet uit het oog verliezen. Hieronder volgt een samenvatting van enkele punten die voor u van belang kunnen zijn.
Personenbelasting
Basisprincipe
Als Belgische rijksinwoner, onderworpen aan de personenbelasting, bent u verplicht al uw inkomsten uit onroerende goederen aan te geven (behalve deze uit uw gezinswoning), ongeacht de ligging van het onroerend goed (België of het buitenland) en het gebruik ervan (tweede verblijf, particuliere of professionele verhuur). Als u dus een privéwoning in het buitenland bezit of zelfs een tweede verblijf in België, dan moet u die inkomsten opnemen in uw aangifte in de personenbelasting.
Sinds vorig jaar is de wijze van aangifte van inkomsten uit tweede verblijven in het buitenland afgestemd op die voor tweede verblijven in België.
Forfaitaire belasting
Voortaan is de belasting van een tweede verblijf in het buitenland ook gebaseerd op het kadastraal inkomen, zoals het geval is voor vastgoed dat in België gelegen is en dat niet verhuurd wordt of verhuurd voor ‘privé’-doeleinden. U kunt geen forfaitaire lasten of buitenlandse belastingen aftrekken die reeds op het onroerend goed betaald zijn (zoals de grondbelasting, de belasting op tweede verblijven of een equivalent van de onroerende voorheffing). Voorlopig blijven de interesten op een krediet wel aftrekbaar van de onroerende inkomsten (gewone federale intrestaftrek).
In de praktijk zullen de inkomsten uit dit tweede verblijf overeenkomen met het geïndexeerd kadastraal inkomen vermeerderd met 40%. Deze berekening wordt uitgevoerd door de fiscus. U hoeft alleen dit niet-geïndexeerde en niet-verhoogde kadastraal inkomen aan te geven. Indien u mede-eigenaar bent, moet u het aandeel van het kadastraal inkomen aangeven dat overeenkomt met uw eigendomsaandeel in het onroerend goed.
Buitenlandse onroerende inkomsten zijn in principe vrijgesteld van belasting, maar zijn wel onderworpen aan het progressievoorbehoud: dat houdt in dat er wel rekening mee wordt gehouden om het belastingtarief te bepalen dat op uw andere inkomsten van toepassing is. Deze regeling geldt echter enkel voor onroerende goederen, gelegen in landen waarmee België een dubbelbelastingverdrag heeft gesloten (zoals onze buurlanden). Is dat niet het geval, dan worden die onroerende inkomsten wel belast, maar met een forfaitaire vermindering van 50%.
Wanneer u een nieuw onroerend goed in het buitenland aankoopt, dan moet u daarvan aangifte doen bij de Belgische fiscus zodat die het kadastraal inkomen kan bepalen. Dat moet u nadien in uw jaarlijkse aangifte opnemen. U vindt daarvoor alle nodige informatie op MyMinfin.be onder de rubriek “Onroerende goederen in het buitenland”. U kunt ook contact opnemen met de belastingdienst (cel buitenlands KI). Indien u geen aangifte doet, dan kan dat leiden tot administratieve sancties. Deze aangifteverplichting geldt voor elke nieuwe verwerving van vastgoed in het buitenland, ongeacht de ligging.
Overdracht van onroerende goederen
Als Belgisch rijksinwoner moet u er rekening mee houden dat uw volledige wereldvermogen in België aan successierechten is onderworpen, met inbegrip dus van de goederen die zich in het buitenland bevinden. Naast de fiscaliteit voor het verwerven en het aanhouden van het onroerend goed, is het ook belangrijk om reeds bij de aankoop na te denken over de overdracht aan de volgende generatie. Een onroerend goed dient immers notarieel overgedragen te worden en dat brengt automatisch kosten (schenkbelasting) met zich mee.
Roerende goederen zoals een beleggingsportefeuille of een geldsom kunnen daarentegen sneller overgedragen worden en daarvoor bestaan zelfs een aantal fiscaalvriendelijke manieren zoals de bankgift. Als schenker dient u daar nog wel een periode van drie (of vijf jaar) te overbruggen om zeker te zijn dat er geen successierechten meer verschuldigd zijn.
Vennootschap
Heeft u een vennootschap, dan vraagt u zich misschien af of u het onroerend goed privé dan wel met de vennootschap kunt aankopen. Uw accountant of vertrouwde adviseur kan u begeleiden bij deze denkoefening.
Omring u met lokale specialisten
Overweegt u de aankoop van een woning in het buitenland, dan moet u samenwerken met lokale adviseurs die vertrouwd zijn met de plaatselijke voorschriften en gebruiken. Waakzaamheid is geboden, vooral op stedenbouwkundig vlak. De rol en de verantwoordelijkheden van een Belgische notaris zijn vaak niet dezelfde als die van zijn buitenlandse collega's, denken we maar aan de notaris in Spanje. Daarom is het noodzakelijk, en ten zeerste aanbevolen, om in deze zaken een beroep te doen op een plaatselijke advocaat.
Fiscale woonplaats
Wordt uw nieuwe woning uw ‘tweede’ kantoor en verblijft u hier meer dan zes maanden op een jaar, weet dan dat de buitenlandse fiscus uw fiscale woonplaats kan betwisten en zelfs zou kunnen onderwerpen aan hun fiscale regels op uw inkomsten.
In een notendop
In welk stadium u en uw project zich ook bevinden, omring u met experten en win zo veel mogelijk informatie in. Enkel zo krijgt u een volledig zicht op de gevolgen van uw investering bij de aanvang, tijdens het bezit en bij de overdracht, door u zelf georganiseerd bij leven of bij uw overlijden. Praat erover met uw Nagelmackers-adviseur.
Deze publicatie dient uitsluitend ter informatie. De tekst is gebaseerd op de wetgeving die van kracht is op 01/05/2023.
